最近论坛里关于多伦多公寓市场是不是已经到底部的讨论越来越多了，很多人看到价格回调，心里既想抄底又怕接飞刀。刚好看到CMHC在2025年7月发布的一份新报告，里面把这次的下跌和1990年代的那次大崩盘做了直接对比，这个视角挺有意思的，想和大家聊聊我的理解。
报告里提到一个核心观点，虽然多伦多公寓的跌幅在形态上看起来有点像1990年代，但这次的底层逻辑完全不同。那时候的崩盘是因为严重的过度建造，供应远远大于需求，导致价格跌了整整七年才稳住。而这次的情况恰恰相反，我们面临的是长期的住房基础供给短缺。也就是说，虽然价格跌了，但房子并没有多到卖不出去的地步，反而因为过去几年新盘供应不足，结构性缺口依然存在。
另一个关键点是贷款审查机制的变化。现在的银行和金融机构对贷款的审核比90年代严格得多，这意味着市场里的杠杆风险被大幅压缩了。虽然RBC之前用深冻来形容市场状况，Global News也报道了销售数据的低迷，但Urbanation的数据显示，GTA新公寓在8月的销量虽然只有118套，仅为十年平均水平的10%，但这更多反映的是买家观望情绪浓重，而非市场彻底崩溃。这种极端的低销量往往也是市场底部的特征之一，因为敢在这个阶段出手的人通常都是经过深思熟虑的。
CMHC预测价格将在几个季度内开始回升，这与1990年代长达七年的阴跌形成了鲜明对比。这种差异主要得益于加拿大经济的更多元化以及人口增长的持续支撑。当然，这并不意味着价格会立刻V型反转，毕竟全球经济环境还在变化，利率路径也不确定。但比起90年代的结构性过剩，这次的市场韧性确实更强一些。
对于正在观望的买家来说，现在的纠结可能在于如何判断具体的入场时机。虽然大方向可能比90年代好，但微观层面的小区差异、开发商的财务状况以及建筑成本的波动，都会影响具体楼盘的表现。盲目相信宏观数据可能会忽略微观风险，但完全因为恐慌而放弃长期持有的价值，也可能错失良机。
我想问问大家，如果CMHC的预测成真，价格真的在几个季度后回升，你们会认为这是确认底部的信号吗？还是说你们更倾向于等待销售数据出现实质性回暖，比如销量恢复到十年平均水平的一半以上再考虑入手？另外，对于现在的公寓买家，你们觉得是更看重租金回报率，还是更看重资本增值的预期？欢迎分享你们的看法。