老铁们，今天想聊一个可能影响整个加拿大房市根本逻辑的话题——人口。

2025年，加拿大人口减少了大约10万人。
-0.25%。看着不多，但意义重大——这是二战以来，加拿大第一次出现年度人口下降。

更夸张的是非永久居民（NPR）的流失。国际学生、临时外劳这些群体，存量减少了约46.2万人。人口中NPR的比重从峰值的7.6%降到了6.5%。
也就是说，少了将近半个外国人。

为什么？因为自由党政府在2024年10月宣布了移民改革——削减永居目标，限制学签和工签，收紧庇护政策。
效果"极其显著"。人口不仅不增长了，反而收缩了。
National Bank指出，三大城市中心（多伦多、温哥华、蒙特利尔）的人口收缩，是房价疲软的关键因素之一。

租金也跟着跌了。平均租金要价连续19个月同比下跌，较2024年4月下降了7.4%。人少了，租房需求自然下降。

但最核心的问题是：过去支撑加拿大楼市的底层逻辑——"每年50万新移民 = 刚需托底"——彻底失效了。
这个逻辑用了十几年：人来了就要住房子，房子不够就涨价。但现在人不来了，甚至走了，这个逻辑还成立吗？
永居目标已经从50万降到了36.5万（2027年）。而且还在往下调。

哪些市场最脆弱？依赖国际学生的condo租赁市场——多伦多市中心、温哥华西区、蒙特利尔。这些地方以前不愁租，现在空置率越来越高，租金越来越低。

社交圈里那句话："二战后第一次人口减少——连二战都没做到的事，2025年做到了。"
这话听着有点夸张，但确实点出了问题的严重性。

我的判断：人口负增长对楼市的影响是结构性的，不是周期性的。周期性下跌可以通过降息来缓解，但人口减少是根本需求的萎缩——降息救不了。
如果你持有的是依赖租赁市场的condo，现在就需要认真考虑长期持有了。因为租不出去的日子，可能才刚刚开始。