上周在基奇纳高点公寓顶楼看房，阳光洒在阳台上的时候还挺心动，但房东一报月供加物业费快三千，我立刻意识到这不只是买个房子的事。转身就盘算自己手头的旧房，卖了能回多少净款，中介费、违约金一扣，发现连下一套的首付都不够，更别提还要留出装修和搬家的备用金。这还没算出租出去后能回多少现金流，万一租金涨不动，物业费年年涨，那不就变成月月倒贴？

真要换房，得先拆解几个关键风险：第一，旧房卖不掉或卖亏，现金流直接断裂；第二，新公寓物业费高，有些楼龄老的还可能突然要修外墙，维修基金缺口大；第三，贷款续约或再融资时，罚息和利率变动可能让月供突然飙升。这些都不是一次性的，而是年年都在的隐形成本。

建议买前必须做五件事：1）让律师查condo文件，重点看维修基金余额和过往维修决议；2）找贷款经纪算清楚续贷或换房的罚息和利率变动影响；3）对比新旧房的物业费涨幅趋势，别只看当前数字；4）预估出租回报率，别假设“一定租得出”；5）把所有成本加总，算出真实月现金流是否为正。

别被视野和户型迷惑，真正决定能不能换房的，是账本上能不能撑住。你现在手头的现金流，能扛住哪一层压力？欢迎分享你换房时踩过的坑，或者查过哪些关键文件。