花了纳税人的钱买公寓，结果30套空着7套租！York Region收购案黄了
York Region 想花纳税人的钱买私人公寓改成 affordable housing，结果交易黄了。
事情是这样的：York Region 本来打算收购 Newmarket 的两栋新建公寓楼——The Evelyn Apartments，地址在 Charles Street 49号和 Prospect Street 52号。这俩楼是 RAM Contracting Limited 开发的，去年刚完工。
本来 Regional Council 在6月11日给了初步批准，准备把这42个单元转成 subsidized affordable rental housing。Newmarket市长兼 Housing York 主席 John Taylor 当时还高兴地说这是"important step forward"。
但几个月过去了，问题暴露了——42个单元里只有7个租出去了。也就是说30套空着。
租金方面，这些单元的月租在2,300到2,900加元之间。说实话，在 Newmarket 这个价格说贵不贵，但空置率这么高，说明需求没预期那么大。
Regional staff 说这个 deal 黄了主要是因为市场现实和预期差距太大。虽然没人反对增加 affordable housing，但花纳税人的钱去买一个空置率这么高的项目，确实需要重新考虑。
York Region 的住房需求其实很大。根据2023年的 Housing Needs Analysis，该地区缺乏 purpose-built rental 和 affordable ownership housing options。UWGT（United Way Greater Toronto）最近的一份报告说 York Region 需要26亿加元来建设新的 affordable homes。
有意思的是，Newmarket 附近其实也有一些 affordable housing 项目在推进。比如非营利组织 Blue Door 在 Newmarket 建的14个单元（其中10个是 deeply affordable，4个 emergency and transitional housing）正在施工中。
但问题是——这些非营利项目的规模和速度，跟26亿加元的缺口比起来，杯水车薪。
大家觉得 York Region 该怎么解决 affordable housing 的问题？直接收购私人公寓这条路走不通的话，还有哪些办法？
事情是这样的：York Region 本来打算收购 Newmarket 的两栋新建公寓楼——The Evelyn Apartments，地址在 Charles Street 49号和 Prospect Street 52号。这俩楼是 RAM Contracting Limited 开发的，去年刚完工。
本来 Regional Council 在6月11日给了初步批准，准备把这42个单元转成 subsidized affordable rental housing。Newmarket市长兼 Housing York 主席 John Taylor 当时还高兴地说这是"important step forward"。
但几个月过去了，问题暴露了——42个单元里只有7个租出去了。也就是说30套空着。
租金方面，这些单元的月租在2,300到2,900加元之间。说实话，在 Newmarket 这个价格说贵不贵，但空置率这么高，说明需求没预期那么大。
Regional staff 说这个 deal 黄了主要是因为市场现实和预期差距太大。虽然没人反对增加 affordable housing，但花纳税人的钱去买一个空置率这么高的项目，确实需要重新考虑。
York Region 的住房需求其实很大。根据2023年的 Housing Needs Analysis，该地区缺乏 purpose-built rental 和 affordable ownership housing options。UWGT（United Way Greater Toronto）最近的一份报告说 York Region 需要26亿加元来建设新的 affordable homes。
有意思的是，Newmarket 附近其实也有一些 affordable housing 项目在推进。比如非营利组织 Blue Door 在 Newmarket 建的14个单元（其中10个是 deeply affordable，4个 emergency and transitional housing）正在施工中。
但问题是——这些非营利项目的规模和速度，跟26亿加元的缺口比起来，杯水车薪。
大家觉得 York Region 该怎么解决 affordable housing 的问题？直接收购私人公寓这条路走不通的话，还有哪些办法？
York Region 的情况其实挺典型的——政府想花钱解决问题，但市场信号告诉你这钱花得不值。与其买个空置率这么高的项目，不如把钱投入到更有效的地方。
我注意到一个细节：RAM Contracting 开发的这些公寓去年刚完工就空置这么多，说明开发商在定价的时候可能过于乐观了。如果连新楼都租不出去，那旧楼的 affordable housing 就更难办了。
Blue Door 那种非营利组织的模式可能更靠谱——14个单元虽然少，但 deeply affordable 的定位（面向低收入群体）需求是真实存在的。问题是怎么把规模做大。
其实最关键的是，affordable housing 的"affordable"到底指什么？对于收入中位数5-6万的家庭来说，2,300的租金已经超出可负担范围了。
York Region 现在面临一个两难：一方面 housing need 巨大（2023年分析已经确认了），另一方面政府财政有限，直接收购私人公寓又发现市场没那么好。UWGT 的报告说 York Region 已经到了 breaking point。
比较有意思的是 Toronto Star 的报道提到，Ontario 的 Progressive Conservatives 是加拿大唯一不在 build social housing 的省政府。这意味着所有的 affordable housing 压力都落在了市级和省级政府身上，联邦政府的参与相对有限。
John Taylor 市长说如果省府和联邦政府给钱，他就能 rapid increase construction。这话有道理，但问题是现在谁都不愿意先掏钱。
从投资角度看，Newmarket 的 rental market 空置率这么高（至少这个楼盘是这样），短期内不太适合 buy and hold。但对于刚需租客来说，affordable housing 的供应还是远远不够。