温哥华Villages计划：17个社区将允许建4-6层公寓，13000地块受影响
温哥华市政府出了一个全新的城市规划方案，叫Villages计划，要把全市17个社区升级成多功能邻里中心。
简单来说就是：选17条已经有商铺的街道，把周围大部分独栋房屋的地块预划为可以建4到6层的公寓楼。商业中心区域可以建到6层，密度达到3.7的容积率——也就是说建筑面积可以是地块面积的3.7倍。
具体有哪些村子？从Kerrisdale的W. 57th和Angus Drive，到Commercial Street和E. 20th，再到Nanaimo和E. Broadway，一共17个地点。每个村子的影响范围不一样，小的像Heather Street和W. 33rd只有6个街区，大的像Nanaimo和1st Avenue有39个街区。
加起来一共影响346个完整街区。作为对比，之前争议很大的Broadway天车沿线计划影响500个街区。
市政府的说法是，这些村子会让居民在步行或骑车五分钟内满足日常需求——超市、咖啡馆、诊所都在附近。住房通过私人开发提供，其中一部分会是低于市场价的租金单元。
但规划师也说了，预划 zoning 不等于强制改造。现有房屋的业主不需要拆房子，可以选择不开发，也可以选择自己小规模开发，或者把地卖给开发商。
不过有位做了30年规划咨询的前市 planner 说了大实话：这个文件太复杂了，连她都看得费劲，普通老百姓怎么理解？她算下来实际影响346个街区，比官方说的要具体得多。
这个计划是3月份被采纳的官方发展计划的一部分，预计7月会有公开听证会。
我觉得这个计划对温哥华的住房供应是个重大变化。13000个地块可以从独栋变成多层公寓，即使只有一部分真的被重新开发，新增的住房数量也会很可观。但问题是，这些新公寓的定价会是市场价还是包含可负担住房？如果是纯市场定价，对中低收入家庭帮助有限。
简单来说就是：选17条已经有商铺的街道，把周围大部分独栋房屋的地块预划为可以建4到6层的公寓楼。商业中心区域可以建到6层，密度达到3.7的容积率——也就是说建筑面积可以是地块面积的3.7倍。
具体有哪些村子？从Kerrisdale的W. 57th和Angus Drive，到Commercial Street和E. 20th，再到Nanaimo和E. Broadway，一共17个地点。每个村子的影响范围不一样，小的像Heather Street和W. 33rd只有6个街区，大的像Nanaimo和1st Avenue有39个街区。
加起来一共影响346个完整街区。作为对比，之前争议很大的Broadway天车沿线计划影响500个街区。
市政府的说法是，这些村子会让居民在步行或骑车五分钟内满足日常需求——超市、咖啡馆、诊所都在附近。住房通过私人开发提供，其中一部分会是低于市场价的租金单元。
但规划师也说了，预划 zoning 不等于强制改造。现有房屋的业主不需要拆房子，可以选择不开发，也可以选择自己小规模开发，或者把地卖给开发商。
不过有位做了30年规划咨询的前市 planner 说了大实话：这个文件太复杂了，连她都看得费劲，普通老百姓怎么理解？她算下来实际影响346个街区，比官方说的要具体得多。
这个计划是3月份被采纳的官方发展计划的一部分，预计7月会有公开听证会。
我觉得这个计划对温哥华的住房供应是个重大变化。13000个地块可以从独栋变成多层公寓，即使只有一部分真的被重新开发，新增的住房数量也会很可观。但问题是，这些新公寓的定价会是市场价还是包含可负担住房？如果是纯市场定价，对中低收入家庭帮助有限。
不过说实话，温哥华的独栋房子要推倒重建，成本摆在那里。很多老房子虽然旧但结构还行，业主不一定愿意拆。除非地块位置特别好，靠近天车线或者商业区中心。
我比较关心的是，这些新公寓的价位会怎样。如果都是高端market condo，那对普通家庭没啥帮助。如果能像之前一些项目那样强制配建可负担住房，那就有意义了。
7月听证会是关键，希望业主们能多参加，把意见提出来。
但有个问题没说清楚：这些地块的业主现在都是独栋屋主，他们愿意卖地给开发商吗？温哥华很多老房子住了几十年，业主年纪大了想卖掉养老，但更多人舍不得祖屋。如果供应端不放开，density upzoning 只是纸面文章。
另外，3.7的容积率在Kerrisdale这种安静社区真的合适吗？Commercial Street和Nanaimo那边密度高点还能接受，但Kerrisdale是温哥华最有郊区感的地方之一，突然变成6层楼密集区，社区反对声肯定不小。
Broadway计划已经吵了很多年了，这个Villages计划估计也会拖很久。7月听证会值得重点关注。