北温楼盘因面积太大车位不够被拒，开发商只给0.65个车位每户
北温哥华一个楼盘项目被区政府打回来重新改了。
这个项目叫Seymour River Place，计划在Maplewood Village社区建40套公寓。地块本来 zoning 只允许4层，开发商做了6层，被区里说超了规划政策。
更夸张的是停车位。40套房子，开发商只给了26个车位，也就是每户不到0.65个。但北温的 bylaw 要求每户至少1.5个车位，也就是74个。差了将近三倍。
区政府的说法是，车位不够会导致周边街道被车辆占满，造成交通拥堵。他们引用了一个过去的案例：有些开发商在营销里写"如果你有车可能不适合住这里"，但实际入住后居民还是会把车停在 neighborhood 的街道上。
这个项目有个亮点是包含了7个低于市场价的租金单元。但在面积和车位这两个硬指标上，区政府没松口。
我觉得这事儿反映了温哥华地区一个普遍矛盾：开发商想建高密度、少车位的楼来降低成本，但地方政府又不想承担停车压力转嫁给社区。两边各退一步就能成的项目，愣是卡住了。
对买家和租客来说，这种高密度少车位的公寓在二手市场流动性会比较差。没有车位的房子，买家群体本身就缩小了。如果小区里车位还要抢着买或者租，居住体验也会打折扣。
不过从另一个角度看，如果天车线附近能多建一些公寓，哪怕车位少一点，对缓解住房供应紧张还是有帮助的。关键是政府能不能在 zoning 和 parking bylaw 上做出调整，给这种项目开绿灯。
这个项目叫Seymour River Place，计划在Maplewood Village社区建40套公寓。地块本来 zoning 只允许4层，开发商做了6层，被区里说超了规划政策。
更夸张的是停车位。40套房子，开发商只给了26个车位，也就是每户不到0.65个。但北温的 bylaw 要求每户至少1.5个车位，也就是74个。差了将近三倍。
区政府的说法是，车位不够会导致周边街道被车辆占满，造成交通拥堵。他们引用了一个过去的案例：有些开发商在营销里写"如果你有车可能不适合住这里"，但实际入住后居民还是会把车停在 neighborhood 的街道上。
这个项目有个亮点是包含了7个低于市场价的租金单元。但在面积和车位这两个硬指标上，区政府没松口。
我觉得这事儿反映了温哥华地区一个普遍矛盾：开发商想建高密度、少车位的楼来降低成本，但地方政府又不想承担停车压力转嫁给社区。两边各退一步就能成的项目，愣是卡住了。
对买家和租客来说，这种高密度少车位的公寓在二手市场流动性会比较差。没有车位的房子，买家群体本身就缩小了。如果小区里车位还要抢着买或者租，居住体验也会打折扣。
不过从另一个角度看，如果天车线附近能多建一些公寓，哪怕车位少一点，对缓解住房供应紧张还是有帮助的。关键是政府能不能在 zoning 和 parking bylaw 上做出调整，给这种项目开绿灯。
但话说回来，6层在4层的zoning区里只超了两层，这其实不算过分。温哥华市区10几20层的楼到处都是，北温核心区6层真的算克制了。问题不在面积，在于停车位。
我觉得区政府要求1.5个车位每户本身就不合理。现在年轻人买车比例越来越低，尤其在天车线附近，很多人根本不需要车。如果能把停车位的硬性要求降到1个甚至0.8个，这个项目可能就过了。
不过7个低于市场价的租金单元是个加分项，希望下次开发商能再争取一下。
一个标准停车位大概12.5平米，48个就是600平米。如果建地下车库，每平米造价大概3000到4000块，600平米就是180到240万。这还没算通风、消防等配套设施的成本。
所以开发商不想给车位不是因为蠢，是因为每个车位成本太高。在房价上不去的情况下，多建48个车位可能让项目直接亏本。
这就是问题的核心：停车 bylaw 推高了建设成本，成本转嫁到房价上，房价高了更多人买不起。政府既要增加供应，又用停车要求推高成本，两边打架。
我觉得BC省应该像美国一些城市那样，取消最低停车位要求，让市场来决定。天车线附近本来就不该强制停车。