加拿大央行和CMHC的最新报告暴露了一个逐渐被忽视的信号：房贷违约率正在缓慢但持续地上升。虽然全国水平仍然很低，但多伦多和温哥华的增速令人警惕。

具体数据是这样的。全国房贷拖欠率从2023年到2025年上升了7个基点达到0.22。听起来不多，但放在多伦多身上就不一样了。多伦多的拖欠率从2022年同期的0.06飙升到2025年第三季度的0.26，四年内暴涨超过四倍。CMHC预计年底会进一步攀升到0.34。

CMHC副首席经济学家塔尼亚布拉萨奥乔亚说得很清楚：拖欠率确实在增加，但速度没有之前预期的那么快。这算是不太坏的好消息。过去一年多家庭已经续贷了房贷，从疫情时期的超低利率回到正常水平。还有大约100万户家庭会在2026年续贷。

为什么多伦多最严重？奥乔亚指出了几个原因：高房价、疲软的就业市场、大量投资者在低迷的公寓市场挣扎。许多小规模投资者面临不断上升的持有成本和下降的租金收入，已经陷入负现金流。而且公寓市场流动性差，想卖都卖不掉。

温哥华的情况类似但温和一些。CMHC描述为稳定但缓慢的上升。高债务水平和疲软的销售市场正在造成越来越多的财务压力。

其他城市情况不一。蒙特利尔相对稳定，渥太华温尼伯和哈利法克斯小幅上升，卡尔加里中等风险，埃德蒙顿因就业市场敏感而更脆弱。

银行也在调整策略。OSFI最新报告显示，浮动利率固定还款贷款的违约率上升最快，投资类房贷的拖欠也在增加。银行坏账拨备相应增加，新贷款审批更加谨慎。

关于Power of Sale，加拿大的流程比美国的Foreclosure更快。银行通过Power of Sale出售房产回收贷款，不代表大规模法拍潮，但确实有增加趋势。多伦多公寓市场尤其明显。

最容易被冲击的是2021到2022年高位入场的买家、高杠杆投资房持有人、多套房投资者和浮动利率贷款持有人。这些人月供涨幅最大，现金流最紧张。

但这会导致房价崩盘吗？大概率不会。加拿大人口持续增长，就业市场仍相对稳定，银行风控严格。更可能出现的是局部调整而非系统性危机。

过去十年加拿大房地产最大的推动力是杠杆。而现在市场正在经历一个新阶段：从如何加杠杆买房，变成如何守住现金流。未来几年决定市场走势的，可能不只是利率，而是家庭收入能否跟上不断增加的持有成本。

各位觉得未来两年加拿大房市最大的风险是什么？利率维持高位房贷续约潮青年就业恶化，还是投资者集中出售？