很多首次购房者最大的失误，就是只盯着首付（Down Payment），把交易成本（Closing Costs）当成“小钱”直接忽略掉。在加拿大，Closing Costs 通常占房价的 1.5%–4%（部分高税省份可达 5% 以上），而且大部分费用必须在交割日前后几天内一次性付清，很容易在最后关头打乱现金流。
一、加拿大常见的一次性交易成本（Closing Costs）

土地转让税 / 物业转让税：这是最大的一笔，不同省份差异很大。安大略省和卑诗省税率较高，首次购房者可申请退税；阿尔伯塔等省份相对较低。
律师费：$1,000–$2,500（负责过户、文件审查等）。
产权保险：$200–$500（强烈推荐购买，防范产权纠纷）。
验房费：$400–$1,500（根据房屋大小而定）。
贷款评估费：$300–$600（银行通常要求）。
CMHC 抵押贷款保险（首付低于20%时）：保费为贷款额的 0.6%–4.0%，可加进贷款，但部分省份需额外现金支付销售税。
调整结算项：卖家已预付的物业税、水电、燃气、取暖费等，按交割日分摊后由买家补给卖家，这一项经常被低估，几百到几千加元都很常见。
其他登记费和杂费：$200–$800。

一套 50 万加元的房子，Closing Costs 通常在 7,500–20,000 加元之间，具体取决于省份和是否首次购房。
二、入住前后几乎必然产生的支出

搬家费用（$800–$3,000+）
基础家具与家电（床、沙发、冰箱、洗衣机、窗帘等，$3,000–$10,000+）
立即整改费用（换锁、清洁、刷漆、小修等，$500–$3,000）
紧急备用金（用于突发维修或其他意外）

三、推荐的预算拆分方法
建议用一张简单表格或清单，分成四部分记录：

一次性交割成本：包括土地转让税、律师费、CMHC、调整结算等必须在交割前后付清的项目。
入住短期成本：搬家、家具家电、整改和杂费。
持续持有成本：月供、物业税、房屋保险、水电暖、维护费用（按月估算）。
缓冲资金：建议按总交易成本（不含首付）的 7%–12% 预留，最低 3,000–8,000 加元。房价越高、竞争越激烈、放弃的条件越多，缓冲就要越大。

核心建议
在加拿大买房，买的不是一个价格，而是一整场现金流事件。签约前一定要把所有真金白银的支出全部算清楚，避免在 Closing 前一周临时借钱或被迫砍预算。
全国通用提醒：

不同省份政策差异极大，尤其是土地转让税和首次购房者退税，一定要查本地最新规定。
首次购房者应充分利用 FHSA、Land Transfer Tax Rebate 等激励计划。
新房和二手房成本差异明显，新房可能涉及 HST/GST 相关退税。
强烈建议做 Home Inspection，并找经验丰富的房地产律师。