别被均值回归忽悠了：加拿大房价是跌回原点还是阶梯式上涨？

小袁

最近论坛里关于加拿大楼市的讨论又热闹起来了，很多人拿着金融课本里的均值回归理论来预测房价大跌，觉得涨多了必然要跌回所谓的历史平均水平。这种观点听起来很有逻辑，但在加拿大房地产市场里，直接套用这个理论往往会让人误判形势。我们需要把金融理论和房产市场的特殊性拆开来看。

首先得承认，均值回归在短期市场波动中确实存在。看看2020到2022年那波疯狂上涨，汉密尔顿、巴里这些城市涨幅一度超过百分之两百，随后在2022年之后都出现了百分之二十到三十五的价格修正。温哥华和多伦多的公寓市场在利率正常化后，价格也回到了接近2019年的水平。这些案例看起来像是典型的过度偏离后的回归。但这只是故事的一半，而且往往是短期的一面。

如果你把时间拉长到十年甚至更久，均值回归的逻辑就会变得非常模糊。以温哥华独立屋为例，1990年的均价大概在二十五万加币左右，而到了2026年，这个数值已经接近一百八十万加币。这里的均值本身就在不断向上迁移。谈论回归之前，你必须先定义均值的基准是什么。如果基准线一直在涨，所谓的回归可能只是涨幅放缓，而不是价格崩盘。

支撑这种长期均值上移的力量主要来自三个方面。第一是供给的刚性限制，尤其是在温哥华这样的地理稀缺城市，土地供应几乎触顶；第二是持续的人口流入，移民政策带来的需求增量长期存在；第三是通胀的累积效应，货币购买力的下降必然反映在名义价格上。因此，加拿大主要城市的长期趋势线是一条向上倾斜的曲线，而不是一条水平直线。

在实际操作中，我们需要区分不同层级的市场。汉密尔顿作为通勤型城市，其价格波动更受本地居民购买力和利率影响，均值回归的特征相对明显。而温哥华这类拥有稀缺地理资源和国际资本流入的城市，其价格锚点更多取决于全球资金流向和本地土地供给的极度稀缺性，跌回十年前的均值几乎不可能。

所以，对于短期投资者来说，警惕过度上涨后的修正是有必要的；但对于长期持有者而言，指望房价跌回2019年甚至更早的水平是不现实的。真正的风险不在于均值回归，而在于你是否能接受长期向上的通胀成本以及利率波动带来的现金流压力。大家怎么看？你们认为现在的房价是处于均值回归的修正期，还是新一轮均值上移的开始？