加拿大写字楼空置率降至13.4%，工业地产仅3.3%——Colliers最新报告

草原验房人

BNN Bloomberg今天转发了Colliers Canada发布的二季度市场展望报告，里面有几个关键数据值得关注。

全国写字楼空置率已经连续四个季度下降，现在降到了13.4%。工业地产方面更紧俏，空置率连续两个季度收紧到3.3%。Colliers认为这说明商业地产市场正在经历一个稳健而有序的复苏过程，主要由租户需求推动，吸收率改善，新建供应量也在减少。

有意思的是写字楼这块。报告说租户现在优先考虑的是高品质建筑——有配套设施、交通便利的楼宇。Adam Jacobs是Colliers Canada的研究主管，他说公司们越来越意识到实体办公空间对协作至关重要。这个说法其实是在反驳之前很多人预测的——AI和混合办公模式会取代办公室。从目前的情况看，这个预测好像没完全应验。

另一个数据更惊人：新建办公楼的供应量已经降到了15年来的最低水平。全国第二季度只交付了37,500平方英尺的新建办公空间。供应端大幅收缩，而需求端在回升，这对写字楼市场来说通常是一个利好信号。

工业地产的空置率只有3.3%，这个水平已经非常低了。一般来说，5%以下的空置率就意味着供应紧张，租金会有上涨压力。加上Colliers提到工业地产的开发管线也在收紧，未来供应短缺的情况可能会进一步加剧。

整体来看，这个报告传递的信息是商业地产正在从疫情后的调整中恢复。写字楼不再是没人去的状态，租户开始重新回归市中心的高品质楼宇。工业地产因为供应有限，需求又稳定，空置率一直压得很低。

你们觉得写字楼会完全恢复疫情前的状态吗？还是说混合办公已经成为新常态了？

北素里看盘

13.4%的空置率虽然还在下降，但说实话这个水平还是偏高的。疫情前加拿大主要城市的写字楼空置率普遍在5-7%左右，所以13.4%意味着还有相当一部分空间是空的。不过关键趋势是对的——连续四个季度下降，而且新建供应降到15年最低，这意味着未来的空置率还有下降空间。

3.3%的工业地产空置率才是真正值得关注的。这个水平在商业地产里属于极度紧张的状态了。电商的发展持续推动对仓储和物流设施的需求，而工业地产的开发受限于土地供应和 zoning 限制，新增供给跟不上需求增长。

Colliers提到的稳健而有序这个描述挺准确的。不是那种爆发式的反弹，而是慢慢恢复的过程。租户回归市中心高品质楼宇这个趋势也符合逻辑——公司发现完全远程办公效率确实打折扣，但也不是所有人都需要天天去办公室，所以倾向于租更小但更好的空间。

37,500平方英尺的新建办公交付量确实很低，但需要确认这个数字是全国的季度数据。如果属实的话，15年最低这个说法就很有分量了。

替代房源最有用

工业地产3.3%的空置率确实很低。一般来说商业地产空置率在5%以内就属于供应紧张了，租金上涨压力会比较大。

写字楼这块最有意思的是租户行为的变化。报告说大家优先考虑高品质、交通便利的楼宇，这说明不是所有写字楼都在复苏——可能只有市中心的高端写字楼在回升，老旧的低品质写字楼空置率反而更高。这种分化趋势在未来可能会更明显。

Adam Jacobs说实体办公空间对协作至关重要，这个观点在商业地产圈子里越来越主流。之前疫情初期很多人说办公室要消亡了，现在看实际情况是办公室形态在变化——不是消失，而是变得更精耕细作。公司愿意为更好的办公环境付更高的租金，但面积需求可能减少了。

新建供应降到15年最低是个关键变量。如果需求继续回升而供应不增加，未来一两年写字楼的租金和空置率应该会进一步改善。不过也要看宏观经济环境，如果经济放缓的话，租户扩张的意愿可能会降低。