外国买家禁令6个月后到期，地产界集体呼吁取消——但能拯救市场吗？

桥西旧房表

加拿大外国买家禁令还有6个月就到期了，地产圈对渥太华让它自然失效的期待很高。

这项2022年通过的法令禁止大多数外国人购买加拿大住宅，原定2025年1月到期，后来延长了两年。但市场情况反而越来越糟。

安大略南部GTHA地区今年第一季度仅售出246套新建住宅，在710万人口的大都会区来说几乎可以忽略不计。更夸张的是，三十年来第一个季度没有新楼盘开盘。

全国范围来看，加拿大房地产协会5月数据显示二手房销量环比涨5.5%，但同比还是降了5.1%，市场活跃度远远达不到2022年的高峰——那也是当初呼吁限制外国买家的背景。

库存问题严重到渥太华和BC省联手投入14.5亿加元在市场购买2200套condo，作为补贴租转售计划的一部分。不少人说这是给过度建设的地产行业买单。

蒙特利尔银行高级经济师Kavcic认为外国买家禁令的影响很难单独评估，因为在整个住房市场中占比太小。他说"最大的背景是市场整体在修正、销售异常疲软、价格在下跌"，外国买家只是"四舍五入"级别的数字。

他建议看看其他政策的影响更大，比如安省对外国人购房征收的25%投机税、多伦多的10%外国买家税，这些从2017年左右就开始实施了。"市场本来就很紧，哪怕只是挤掉一些增量买家就已经让销售降温了。"

Sotheby's International Realty加拿大总裁Abbasi说，"现在延长禁令是个错误。外国人从来不是加拿大人买不起房的主要原因，推动市场的因素复杂得多：利率、国内投资者活动、移民增长、建筑成本、税收、政策不确定性和整体市场信心。"他还担心禁令传递了加拿大不对负责任投资开放的不正确信号。

Vancouver的Beedie Construction总裁Ryan Beedie说，理解对现有独立屋可以设限因为土地不可再生。"但如果市场能自己回应短缺，为什么禁止外国投资？如果反应不会伤害其他人，应该允许。这是当时经济环境下使用的粗暴工具。"

他指出加拿大禁令影响整个市场，把帮助condo预售的投资者都排除在外了。澳大利亚上个月宣布将现有住宅的外国购买禁令延长到2029年6月30日，但加拿大的区别在于新建筑不受豁免。

SFU城市项目负责人Yan教授提到禁令已经有不少豁免，比如国际学生和加拿大配偶。他还指出国际市场变化很大，像中国等国的资本管制收紧了。

Beedie自己也说外国买家不会改变市场大局，"他们以前不是主要参与者，也不会成为救世主，但每一点帮助都有用。"

大家怎么看？你觉得取消外国买家禁令对市场有帮助吗，还是说问题更深？

来源：Financial Post, Garry Marr

桥城验房人

GTHA一季度才卖246套新房，这个数字确实触目惊心。710万人口的大都会区啊，不到3万人一个月的销量。三十年来第一个季度没有新楼盘开盘，说明开发商也对市场没信心了。

不过我觉得Beedie说得对，禁令本身是个粗暴工具。condo预售需要资金，外国投资者虽然不是唯一资金来源，但取消他们确实让开发商更难熬。澳大利亚的做法值得参考——现有住宅禁买但新建筑可以，这样既保护了存量市场又不会阻碍新建。

大学区公寓账

Kavcic说的"四舍五入"挺有意思。外国买家禁令真正的影响可能更多是心理层面的——让潜在买家觉得加拿大不欢迎外资，结果连国内投资者也跟着谨慎了。

但说实话，取消禁令本身解决不了核心问题。利率高、建筑成本涨、移民增长带来的需求压力，这些都不是放开外国买家就能搞定的。市场现在需要的是清除库存和恢复信心，这两件事都需要时间。condo市场的调整可能是个几年过程，不是开个禁令就完事了。